债务人方将房屋转让给债权人方，如何确定当事人真实意思表示，如何确定买卖合同效力？本期案例，一起看槐荫法院李明亮法官审理的这起民间借贷纠纷。
⬛ 案情简介
陶某与许某婚姻登记后，2014年许某就某房屋办理不动产权属证书，所有权人为许某，共有情况为单独所有。2024年11月，许某与王某签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给王某，价款为20万元。两人还签署《协议》一份，载明“许某名下某房产过户到王某名下……在还款期间不拖欠、不逾期、不违约的情况下，该房屋由许某居住，按时还清欠款后，王某再将该房屋过户到许某名下……正常还款期间，该房屋不得由王某买卖”。同日，上述房屋的权利人变更为王某，登记类型为二手房买卖。王某未支付购房款。案涉买卖合同签订前，房屋由许某、陶某居住并对外出租。许某、陶某称从2024年12月起王某要求其搬家腾房，违反法律规定，故将王某诉至槐荫法院，请求撤销案涉《房屋买卖合同》或者确认无效。
被告王某辩称，其已依据合同办理了产权过户登记，系合法取得物权。原告一家曾向其配偶李某借款，尚有部分借款未还，原告方自愿以房屋的购房款抵账，其与李某均同意在扣除欠款、原告腾交房屋后将剩余房款支付给原告。
陶某称确实欠李某借款，因李某承诺许某偿还借款后，会将房屋转移登记回许某名下，才将房屋转移登记至王某名下。
⬛ 裁判结果
槐荫法院经审理认为，案涉《房屋买卖合同》没有约定付款及交房时间，且一直由许某、陶某居住并对外出租，王某未实际支付购房款，不符合一般房屋买卖的交易习惯。案涉房屋位于老旧片区，根据案涉房屋的具体情况，王某购买案涉房屋，既不能改善居住条件，也不是为了学区或者工作便利。王某、李某亦认可若非许某、陶某与李某存在民间借贷关系，王某也不会与许某、陶某签订房屋买卖合同。《协议》中约定“……按时还清欠款后，王某再将该房屋过户到许某名下……正常还款期间，该房屋不得由王某买卖”。结合整个案情及案件事实，法院认为，许某与王某之间并非真正的房屋产权交易行为，而是用案涉房屋为借款提供担保，双方之间符合让与担保的法律特征。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，故《房屋买卖合同》应属无效。
最终，槐荫法院判决许某与王某于2024年11月签订的《房屋买卖合同》无效。
⬛ 法官说法
让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权（常为所有权但是不限于所有权）转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，在债务受清偿后，标的物返还债务人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度，其性质属于非典型担保。让与担保的核心在于“形式转移所有权，实质提供担保”。
关于让与担保的合同效力问题。债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持。本案中，并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，转移房屋所有权是为了担保债务的履行，故案涉房屋买卖合同无效。
⬛ 法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
来源：济南市槐荫区人民法院 | 撰稿：李文筱
该文章《房屋买卖合同纠纷-让与担保 || 房屋买卖还是让与担保，法院如何认定？》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/781030
