王南南律师
一、问题背景
房屋租赁中，由于现实问题存在很多转租的情形，当承租人拒不支付房租或存在其他违约行为时，出租人要求解除合同，收回房屋，如何通过诉讼主张权利？此时实际占用房屋的系次承租人，但租赁合同的主体系出租人与承租人，次承租人并未与出租人签订租赁合同，出租人能否起诉次承租人要求其腾房，次承租人处于什么诉讼地位？下面结合一则案例分析。
二、案例|案号为（2015）船山民初字第195号的房屋租赁合同纠纷
本院认为：
原告国资委与被告奥美物业公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给被告使用，双方形成租赁合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未按期支付租金并擅自将房屋转租给第三人卓众学校、三个一健康中心的行为已构成违约，原告依约有权要求被告给付欠付的租金、违约金并终止合同、收回房屋。被告未经原告许可将房屋转租给第三人，转租合同无效，第三人应将其占用的房屋归还给原告。故此，对原告要求被告给付欠付租金、违约金、解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告、第三人腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。
判决如下：
一、解除原告遂宁市船山区政府国有资产监督管理委员会与被告四川奥美物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告四川奥美物业服务有限公司、第三人遂宁市卓众培训学校、第三人遂宁市船山区三个一健康管理服务中心于本判决生效之日起十五日内将各自占用的原船山区水务局办公用房四、五层房屋腾退给原告遂宁市船山区政府国有资产监督管理委员会；
三、被告四川奥美物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告遂宁市船山区政府国有资产监督管理委员会给付欠付租金，并支付违约金17885.6元。租金的计算方法为：以合同约定的年租金为标准，从2014年7月1日起计付至归还房屋之日止；
四、驳回原告遂宁市船山区政府国有资产监督管理委员会的其它诉讼请求。
案例分析：
本案中，被告（承租人）因存在违约行为致使租赁合同解除，同时因未经出租人同意私自转租给第三人（次承租人）而使得转租合同无效，导致第三人（次承租人）已失去占有基础，属于无权占有房屋，故应当予以腾退。
对于次承租人的诉讼地位，虽出租人与次承租人无直接的合同关系，但判决结果与次承租人有直接的利害关系，根据《民事诉讼法》的规定可以将其列为第三人，第三人作为当事人，可以作为承担义务的主体，承担义务后亦具有上诉的权利。
三、法律规定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
《民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”
该文章《出租人起诉解除合同，能否同时要求次承租（转租）人腾房？》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/5092
