房屋设立抵押后又出租，法院能强制执行吗？
经济活动中，抵押与租赁是两个不同的法律关系，当它们出现在同一房产上时，就可能产生权利冲突。房屋“先租后抵”还是“先抵后租”，情况不同，法律效果也不同。下面，我们通过一则案例，帮助大家全面地理解相关法律条文，切实维护自身合法权益。
⬛ 案情回顾
王某向某银行借款600万元，并以自己名下一套房屋为银行设定抵押担保，赋予抵押权人优先受偿权。后王某与某房屋租赁公司签订《房屋委托代理合同》，委托该公司对房屋进行出租，公司依约支付了租金40万元。后王某未能按时偿还借款，银行向法院申请强制执行，法院依法查封了房屋。公司遂提起案外人执行异议及执行异议之诉，主张其享有的租赁权足以对抗银行的抵押权，请求法院解除对房屋的查封。
⬛ 法院判决
法院经审理后认为，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。经查明，案涉房屋的抵押权设立时间早于该公司签订合同并办理备案的时间。故，该公司所主张的权利不足以对抗银行的抵押权。
⬛ 法官说法
关于“先租后抵”的情形。
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。从该条规定可以看出，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。这意味着即使房屋设立抵押后被法院执行，只要租赁关系先于抵押关系成立，且承租人已经占有该房屋了，承租人的租赁权可以对抗法院执行。例如：张三将自己的房屋出租给李四后，因资金周转需求将房屋抵押给银行，后续银行因张三债务问题申请执行该房屋，李四仍可依据原租赁合同请求排除强制执行。
关于“先抵后租”的情形。
不动产抵押权设立或者动产抵押合同签订并登记后，抵押人又将抵押财产出租并转移占有的，租赁权不得对抗已经登记的抵押权。承租人基于抵押权登记之后设立的租赁关系，提出排除执行主张的，人民法院不予支持。这是因为不动产抵押登记具有公示效力，在此情况下承租人仍与债务人签订租赁合同的，应当自行承担损失。例如，赵五将已抵押给贷款公司的房屋出租给孙六，后赵五还不上钱，贷款公司申请执行该房屋，孙六无权要求排除强制执行。
上述“先抵后租”“先租后抵”两种情形仅为原则上的分类，实践中抵押权和租赁权的冲突可能较为复杂，需要根据具体案件情况进行具体分析。
⬛ 法官提示
在参与房产租赁或抵押活动时，抵押人、抵押权人、承租人各方均应增强风险意识。当房屋抵押权与租赁权产生冲突，当事人应积极沟通协商，明确各自权利义务，寻求妥善解决方案。若协商无果，也可通过法律途径，向人民法院提起诉讼。承租人在租房前，应要求查看房屋产权信息，了解是否存在抵押等权利瑕疵；若租赁前房屋已设立抵押权，可在租赁合同中约定若因实现抵押权导致房屋被执行，损失由出租人承担。抵押权人在设立抵押时，也可要求核实房屋租赁情况，避免后续产生不必要的纠纷。只有各方都增强法律意识，谨慎行事，才能有效减少房屋抵押权与租赁权冲突风险，保障自身合法权益不受侵害，维护房地产市场的健康有序发展。
⬛ 法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
来源：北京二中院金色天平公众号
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