在不动产司法处置中，“买卖不破租赁”原则旨在保护真实承租人的合法权益。然而，该制度常被被执行人与案外人利用，通过隐瞒既有租赁、虚构长期租约、倒签租赁期限、伪造支付凭证等方式，制造“租赁在先”假象，意图阻却执行、拖延交付，制约执行效率，挑战司法权威，亟须引起重视并加以系统规制。
一、虚假租赁的主要表现形态与实践困境
（一）隐瞒在先租赁，事后主张权利
部分被执行人为获取高额度贷款或顺利办理抵押，在设立抵押时故意隐瞒抵押物上已存在的租赁关系，甚至出具无租赁负担的书面声明，营造“优质产权”假象。实务中，不乏抵押物在申请贷款时已签订长期租约、收取大额预付租金，但被执行人通过配合现场勘查制造“空置”状态等方式，成功完成抵押登记。待进入强制执行程序后，承租人再行主张租赁权，导致法院难以涤除租赁负担，显著压低财产处置价值，延缓变现进程。
（二）假借租赁担保，实以租金抵债
被执行人与案外人（多为民间借贷出借人）签订的租赁合同，往往租期较长、租金畸低或畸高且一次性付清，其真实目的在于以租赁形式为债务履行提供非典型担保。所谓“租金”往往直接冲抵借款本息，双方或未实际移交占有，或虽移交但由出借人转租牟利。进入执行阶段后，案外人凭借形式完备的合同及短暂占有事实，将签约时间倒签至抵押或查封之前，然后援引“买卖不破租赁”规则要求带租拍卖，使抵押权无法充分实现。
（三）恶意串通租赁，倒签日期对抗
实务中，存在部分标的物确有租赁，但合同实际签订于法院查封或抵押设立之后，当事人通过倒签日期、篡改证据等方式伪造“租赁在先”事实。同时也存在部分标的物从未出租，被执行人与案外人恶意串通，从零开始伪造全套租赁文件——包括租赁合同、租金收付记录、水电物业缴费凭证等，甚至办理虚假租赁备案登记，营造虚假占有状态，意图阻却法院执行。
二、规制虚假租赁的路径建议
（一）构建穿透式租赁审查机制
执行审查中，人民法院应将租赁合同签订时间与抵押、查封等关键节点的先后顺序作为审查核心。对主张“租赁在先”的，须结合租期长短、租金金额、支付方式及市场交易惯例综合判断。对租金明显畸高或畸低、一次性付清全款，特别是仅以大额现金支付且缺乏银行流水等有效佐证的，应持高度审慎态度。必要时，法院可依职权或依申请启动文书形成时间、墨迹新旧等司法鉴定，确保证据链条闭合、结论排除合理怀疑。
（二）强化不动产占有状态的实质核查
执行审查中，人民法院不能仅凭书面合同或当事人自认认定“占有”，应结合对物业公司、社区居委会及周边住户的走访，重点回溯抵押设立或查封前的真实使用状态。若相关费用长期由被执行人支付，或不动产在查封后才出现生活迹象，甚至存在“突击入住”“临时布置”等异常行为，应高度警惕虚假租赁可能。
（三）建立关联主体与资金流向联动排查机制
虚假租赁多发生于关系密切主体之间，应重点核查承租人与被执行人是否存在亲属、朋友、关联企业、业务合作或既有债权债务等特殊关系，尤其警惕以“代持”“借名”等形式掩盖真实意图的安排。在资金审查上，须重点关注款项是否在短期内回流至承租人或其关联方账户，是否直接用于清偿双方既有债务，或是否系从长期资金往来中截取某笔转账充作租金。
（四）明晰异议审查程序与权利救济路径
“是否带租拍卖”的认定，既关乎承租人权益，亦直接影响债权实现效果，必须依法区分处置和救济路径。对于带租拍卖对抵押权实现及后续交付无实质性障碍的情形，可在保障程序正当性的前提下按现状拍卖，避免因个别短期租赁过度延宕整体执行进程。若抵押权设立或法院查封在先，人民法院应涤除租赁，承租人就租赁关系提出的异议，实质系对执行行为的异议，救济途径为执行异议—上一级法院执行复议解决。若租赁合同确成立于抵押、查封之前，且承租人已于该时点前实际占有不动产，人民法院应带租拍卖，相关权利人提出的异议，实质系对执行标的的实体权利争议，救济途径为执行异议—案外人异议之诉解决，由审判程序对租赁真实性、成立时间及占有状态等核心事实进行实质审查。
（作者单位：浙江省湖州市吴兴区人民法院）
来源：人民法院报 | 娄亚龙 倪程辉
该文章《租赁合同纠纷 || 虚假租赁阻碍不动产司法处置的规制路径》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/864438
