现款支付购房款，手持房屋买卖合同，但没有及时办理过户手续，所购房子不享有足以排除强制执行的民事权益。近日，河南省渑池县人民法院审理了这样一起案件。
2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，足额支付了购房款，某房地产公司到房管部门将张某所购房屋备案登记在其名下。2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，将所购房屋转卖给李某，李某向张某支付了大部分购房款，双方约定，剩余房款待交钥匙时付清。2024年5月，法院依据张某债权人王某的执行申请，裁定将案涉房屋查封。李某向渑池县法院提起执行异议，要求撤销执行裁定书并判决案涉房产为自己所有。
法院审理认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民法典相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。法院依法驳回了李某的诉讼请求。法官说法：
承办法官葛秋燕解释说，根据民法典第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张某和某房地产公司《商品房买卖合同》、张某和李某签订的《房屋买卖协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，虽然均未办理物权登记，但合法有效。合同效力与物权效力存在本质区别。物权效力以登记为公示手段，直接决定物权归属。虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
来源：法治日报 | 作者：赵红旗 代文官 茹超峰
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