房屋买卖合同-定金 || 给付定金方预期违约，收受定金方已履行不能，是否应当返还定金？

⬛ 案情简介

2024年9月1日，经某房产经纪公司居间，张某作为买方、王某夫妇作为卖方，三方签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋建筑面积93平方米（以房屋权属登记载明为准），附属设施包括院落及配房，首付款380000元应于2024年9月30日前支付，另约定张某支付定金16000元、佣金18000元，如卖方违约，定金双倍退还给买方并承担买方支付的中介佣金，如买方违约则定金及中介佣金不退。合同签订当天，王某夫妇向张某出示了房产证，张某如约支付了定金及佣金。2024年9月24日，张某一方向某房产经纪公司明确表示不再购买该房屋。2024年9月30日约定付款期限到期后，张某未向王某夫妇交付首付款，后王某夫妇将案涉房产出卖给他人并完成过户登记。

现张某以卖方未告知院子和配房无法办证以及居间方存在诱导为由，诉请解除合同，返还定金及佣金。

⬛ 法院审理

法院认为，合同已明确约定房屋产权情况以权属证明为准，签订合同时，王某夫妇也向张某出示了《房屋所有权证》，王某夫妇已忠实履行了房产状况的告知义务。《房屋买卖合同》中载明的配房及院落均约定在附属设施中，各方未约定配房及院落需要办理相关权属证明。张某作为完全民事行为能力人，应审慎交易，其主张无证据支持。

买卖合同约定张某应在2024年9月30日前向王某夫妇交付首付款。约定期限届满前，张某一方向某房产经纪公司明确表示不再购买案涉房产，约定期限届满后，张某未向王某夫妇交付首付款，构成预期违约。根据《民法典》第563条、587条，张某无权要求返还定金。某房产经纪公司已完成居间服务，佣金不予退还。

法院判决解除合同，驳回张某其他诉请。

⬛ 法官说法

本案主要涉及签订房屋买卖合同后因支付定金的一方预期违约，收受定金的一方在合同还未解除的情况下就将合同标的房屋出卖给他人导致合同目的无法实现，买受人是否有权主张解除合同并返还定金。

首先，预期违约，包括明示违约和默示违约，是指合同履行期到来前，一方当事人无正当事由如同时履行抗辩权等，明确表明其将不履行合同主给付义务，或者通过其行为表明在合同履行期到来前不履行合同主给付义务。本案中原告在合同约定的期限届满时未交付首付款，且原告丈夫向房屋出卖方明确表示不再购买案涉房屋，已经明示违约，构成预期违约。

其次，当一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使合同订立目的无法实现时，另一方当事人享有法定解除权，该案中张某明确表示不购买房屋，王某夫妇得知后又将案涉房屋出卖给他人，此时合同目的已无法实现，故因对方预期违约造成的履行不能，预期违约一方无权要求返还定金。

最后，房屋买卖合同作为房屋交易的重要信息载体，是建立民事法律关系的重要前提。合同中一般载明房屋如位置、面积、权利状况等具体信息，当事人签订买卖合同时应审慎核实，确保内容合法、真实、有效，不违背公序良俗，遵守房屋交易市场秩序，以公平诚信的态度参与房屋买卖活动。

⬛ 法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。