买房未及时过户被法院查封，符合这四个条件才能解封

一、案例——买房后原房主拒绝配合过户。
2017年7月，王某从刘某手里购买了一套还迁房，房屋建筑面积为87平方米，双方签署《房屋买卖合同》王某支付给刘某房款48万元，搬进了该房屋，后又将该房出租。双方还约定，待过户条件成就后刘某配合王某办理过户手续。
2020年8月，该房屋具备了过户条件，王某要求刘某配合办理手续，但刘某称因欠债过多一直在外地开出租车为生，拒绝配合。

二、诉讼——房产被案外人查封，过程一波三折。
多次遭拒后，王某遂委托律师起诉刘某要求配合办理过户，案由为房屋买卖合同纠纷，办理保全过程中，承办法官发现该房屋因刘某欠债已被案外人申请执行并查封底档，建议撤诉先解决房屋被查封问题。基于退还诉讼费节省诉讼成本的考虑，在与王某沟通后，未申请撤诉，随后法院驳回了起诉。
驳回起诉后，律师向法院执行局提起了执行异议。明知执行异议会被驳回，为什么不直接提起执行异议之诉呢？这也是律师与王某沟通之后采取的举措，主要是为了查证更多事实，组织更多有利证据。果然，在执行局举行听证程序之后，驳回了王某的执行异议。
随后律师组织证据提起了执行异议之诉，诉请主要有三项：一是请求判令立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封措施；二是请求判令确认王某享有涉诉房屋所有权；三是责令刘某配合办理过户手续。对第三项诉请，律师向王某做了释明，本案系执行异议之诉，只能解决解除执行查封和确认所有权，无法解决过户问题。
后一审判决解除了法院对涉案房屋的查封措施，并确认房屋归王某所有。

三、律师分析——符合四个条件，才可以解封。
在判决书说理部分，法官认为案件争议焦点在于王某对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要围绕四个方面论述：签订了合法有效书面合同、在查封之前已合法占有房产、已支付全部房款、不能过户非因买房人自身原。
法官认为：王某与刘某已经签订了《房屋买卖合同》该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，为有效合同，并且王某在签订合同时并不知道刘某将房屋抵押给案外人，合同约定购房款48万元，该价格合理有效，王某已经按照合同约定向刘某支付了全部购房款48万元，并且一直实际占有使用涉诉房屋，涉诉房屋一直无法过户是由于客观原因，王某对此并没有过错，故而支持了王某停止执行解封房屋和确认房屋所有权的诉请。

四、律师提示——对瑕疵房产，尽量不买，尽早过户，尽可能多收集相关证据。
对普通家庭来说，购买房屋是一笔较大的开支，应谨慎行事，遇到有瑕疵的房屋，尽量不买，如出于经济方面的考虑不得不买，则应在可能的情况下尽早过户，免得节外生枝，同时应尽可能多的收集证据，充足合法有效的证据是胜诉的最重要保证。
在本案中，律师组织提交法庭的证据主要有：房屋买卖合同、房屋确认书、房屋选定协议、银行卡交易明细清单、房款收据、房屋租赁协议、租金收取凭证、采暖费凭证、水费凭证、电费凭证、物业费凭证、梯泵费收据、户口簿、结婚证、执行裁定书、协助执行通知书等。

五、法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》
第十七条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

转自九九法律文书网，http://www.wenshu99.cn/article-296.html，作者王永利律师

王永利律师，北京盈科（天津）律师事务所律师，合同法律事务部主任，合伙人律师。王永利律师毕业于南开大学，硕士，有教育、建筑、媒体、法律等行业工作经历，擅长合同法、公司法及公司法务、刑事案件辩护、建设工程、金融业务、婚姻家庭、案件执行等领域。王永利律师曾为多家银行提供诉讼及非诉法律服务，在金融领域有相对丰富的工作经验，为多家企业提供常年法律服务和专项法律服务，起草、审查、修改公司各类法律文件，多次参与企业股改挂牌法律服务工作，为多家建筑企业追讨工程款、欠款，为多家国企民企处理房屋租赁等各类合同纠纷，以较深厚的法学功底和丰富的诉讼经验赢得了客户信赖和好评。

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