在租赁实践中，承租人常因改善居住环境，或生产经营需要对房屋进行装修。当租赁合同终止，特别是因提前解除合同时，装修物的处置往往容易引发纠纷。对于此类纠纷，法律如何规定？我们又该如何预防？
01 基本案情
广西某房开公司名下有一套二层商铺。2018年4月，大新县某食品商贸公司承租该商铺用于经营超市。租赁期间，商贸公司为装修商铺，购置了两台连接一二层的扶梯、一台货梯，并安装了空调、变压器及发电机等设备。后因经营不善，商贸公司开始拖欠租金。2024年5月11日，房开公司向商贸公司发出催告函，要求其三日内付清欠租，否则租赁合同自动解除，商铺收回。商贸公司当日签收该函，但未履行付款义务。2024年6月3日，商贸公司停止营业并关闭超市，但未按约定交还商铺。经房开公司多次催告无果，遂将商贸公司及其股东李某诉至大新县人民法院。
房开公司认为，商贸公司在收到租金催缴函后，未在指定期限内支付拖欠的租金、电费及违约金，导致合同目的无法实现，其有权解除合同。根据约定，租赁合同已于2024年5月14日自动解除。
关于合同解除后的财产处置问题，原租赁合同明确约定：租赁期满后，商贸公司投入建设的设备设施及物件，除可移动的部分归商贸公司所有可以搬走外，商贸公司不得拆除所有投入的装修工程、机电设备（比如电梯、扶梯、空调等）及设施，应无偿移交给房开公司归某房开公司所有。据此，商贸公司交付商铺的同时，应无偿交付电梯等相应设备。
商贸公司和李某共同辩称，合同约定将电梯等设备无偿移交给房开公司，是考虑到十五年的租赁期满后，相关设备已经接近报废状态，此时设备折旧率非常高且使用价值低。现相关设备仅投入使用五年，若房开公司需要继续使用该设备，应按照设备的市场价值支付相应费用。
02 法院审理
大新县人民法院审理后认为，商贸公司已逾期缴纳租金达45天以上，合同约定的解除条件已经成就，房开公司有权单方面解除合同，房开公司发送的函已到达商贸公司，故确认双方之间的租赁合同解除。
关于案涉电梯等设备的归属及补偿费用的问题。
法院认为，根据合同约定，租赁期满后设备才归房开公司所有。现租赁期限未届满，虽导致租赁合同解除的责任在商贸公司，但房开公司主张电梯等设备无偿归其所有，不符合合同约定及公平原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，案涉的电梯等设备附合于建筑物，拆走使用价值不大，房开公司主张归其所有，视为同意利用，故房开公司应适当补偿。综合电梯等相关设备的使用年限及违约责任归属、后期维护成本等因素，判决房开公司按照财产价值的15%支付补偿费用。
判决后，商贸公司认为补偿比例过低，应提高至40%，遂上诉至崇左市中级人民法院。
崇左市中院审理后认为，一审法院在审理期间释明各方可启动司法评估，但各方均不愿意提起评估，一审法院综合考量商贸公司投入的设备属于附合建筑的物件，拆除价值不大，还可能造成更大的浪费。同时考虑到设备越往后，需要维护、维修的成本费用越高。据此，一审法院综合违约程度、设备使用年限、维修维护成本等因素，酌情认定设施设备补偿比例为15%是恰当的，商贸公司上诉要求补偿比例变更为40%的理由不成立。
崇左市中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。
03 案后释法
装修行为属于民法理论中的添附行为。对于合同解除后装修物的处理，主要考虑如下几种因素：
1.当事人是否有约定。当事人就退租时装修物如何处理有约定的，按约定办理。
2.装修行为是否属于合法添附。出租人未同意装修的，装修行为不属于合法添附行为，承租人的装修残值损失应由其自行负担。
3.装修物对出租人是否有益。出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。若装修物涉及公共用途的，如水、电、消防、排污、照明设施等，即使出租人不同意利用，但按照充分发挥物的效用原则，可认定对出租人有益。在商业租赁领域，若装修物系经营用途所必须的，出租人收回房屋后用于相同经营目的，可认定对出租人有益。但装饰性的装修物除外。
4.当事人是否有过错。因出租人原因解除合同的，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因承租人原因解除合同的，可依其违约过错程度酌情扣减出租人的补偿比例。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
04 建议
为避免退租时发生争议，承租人在装修前应取得出租人的同意，并对装修物的处理进行协商约定。
来源：广西高院公众号 | 作者：大新县人民法院 黄高凯 雷永祥
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